Kosztorys budowlany

Kosztorys budowlany jest dokumentem sporządzanym na potrzeby zarówno inwestorów, jak i wykonawców. Zawiera on przede wszystkim wyszczególnienie ceny oraz chronologii i ilości prac wykonanych w ramach danego projektu budowlanego. Opierać się on może o kilka odmiennych metod kosztorysowania. W zależności od celu tworzenia dokumentu, wykonuje się między innymi kosztorysy:

ofertowe,
inwestorskie,
powykonawcze,
nakładcze,
dodatkowe.

Kosztorysowanie – podstawowe pojęcia:

Przedmiar robót – jest to opracowanie, w którym prezentowane są roboty przewidziane do wykonania. Zestawienie prezentuje roboty w kolejności technologicznej oraz uwzględnia ich opis i wskazuje podstawy. Przedmiar robót wskazuje również na specyfikację ich realizacji i odbioru, a także zawiera zestawienie ilości poszczególnych prac opisanych w przyjętych w ramach opracowania jednostkach;

Obmiar robót – opracowanie zbliżone do przedmiaru robót, jednak wykonywane dopiero po ich realizacji na podstawie tzw. książki obmiarów;

Wyjściowe dane – to zespół ustaleń dokonywanych przed przystąpieniem do pracy nad kosztorysem, przygotowanych w postaci specjalnego protokołu. Ustalenia uzgadniane są pomiędzy podmiotem zlecającym sporządzenie dokumentu, a wykonawcą. W dokumencie uwzględnione są wszystkie niezbędne do wykonania kalkulacji informacje, a zatem m.in. ustalenia organizacyjne, przyjęta metoda kalkulacji, czy podstawa na jakiej ustalane mają być ceny jednostkowe, czy też jednostkowe nakłady rzeczowe;

Specyfikacja techniczna wykonania i odbioru robót budowlanych, (STWiORB) – zestawienie to prezentuje wymagania dotyczące sposobu realizacji robót. Znajdują się tu na przykład takie informacje, jak wymogi sprzętowe, transportowe, materiałowe, metodologiczne, dotyczące odbioru robót czy zakresu prac zawartych w przedmiarze robót;

Katalog Nakładów Rzeczowych – dokument, w którym zawarte są rzeczowe nakłady jednostkowe dotyczące danego typu robót;

Jednostkowe nakłady rzeczowe – to nakłady rzeczowe robocizny, pracy i sprzętu, materiałów i środków transportu;

Ceny jednostkowe czynników produkcji – to stawki określające ceny robocizny, materiałów (łącznie z kosztami zakupu), a także pracy wykorzystywanego sprzętu. Są one uwzględniane w kalkulacji dokonywanej metodą szczegółową. Stawki nie uwzględniają podatku VAT.

Koszty pośrednie – jest to składowa kalkulacji, zawierająca elementy nieuwzględnione w bezpośrednich kosztach (robocizny, materiałów i sprzętu). Są one naliczane w myśl odrębnych przepisów. Ich głównym składnikami są ogólne koszty budowy i zarządu firmy realizującej inwestycje.

W trakcie kosztorysowania budowlanego uwzględniane są różnorodne czynniki mające na celu szczegółowe określenie i wycenę materiałów, prac oraz ich chronologii. Zależnie od potrzeb stosuje się różnorodne metody kalkulacji, takie jak na przykład metoda uproszczona, szczegółowa oraz mieszana. Najbardziej precyzyjny dokument tego typu wykonywany jest metodą szczegółową, uwzględniającą wszelkie czynniki mające wpływ na koszt projektu (np. podatek od towarów i usług, koszty pośrednie, ceny nakładów rzeczowych etc).

Dużym uproszczeniem są obecnie profesjonalne programy. Największą popularnością cieszą się propozycje firmy Athenasoft, czyli seria programów Norma STANDARD, PRO oraz Norma EXPERT. Dany dokument tworzony z wykorzystaniem jednego z tych programów powstaje szybko i umożliwia bardzo szczegółową analizę niezwykle dużej ilości danych wykorzystywanych podczas procesu kosztorysowania.

Metody kalkulacji

I. Metoda uproszczona – polega na obliczeniu ceny obiektów lub robót budowlanych jako sumy iloczynów odpowiednio ustalonych ilości jednostek przedmiarowych (obmiarowych) robót i ich cen jednostkowych, z uwzględnieniem podatku od towarów i usług (VAT) - wg formuły:

CK = Σ L * Cj + Pv

CK - cena kosztorysowa obiektów lub prac budowlanych,

L - ilość ustalonych jednostek przedmiarowych (obmiarowych) robót,

Cj - ceny jednostkowe dla ustalonych jednostek przedmiarowych (obmiarowych) robót,

Pv - podatek od towarów i usług (VAT), naliczony zgodnie z obowiązującymi przepisami.

II. Metoda szczegółowa – To metoda, w której do obliczenia ceny wykorzystuje się poniższy wzór:

CK = R + M + Kz + S + Kp + Z + Pz

CK to cena kosztorysowa dotycząca rzeczowego zakresu robót – np. danego obiektu, określonej pozycji kalkulacyjnej, czy rodzaju robót;

R – koszt robocizny;

M – koszt materiałów;

Kz – koszt zakupu materiałów wraz z kosztem ich transportu;

S – koszty pracy środków transportu technologicznego i pozostałego sprzętu;

Kp – koszty pośrednie;

Z – zysk kalkulacyjny;

Funkcja kosztorysu przy wycenianiu nieruchomości

Wycena nieruchomości jest zagadnieniem szerokim i stosuje się w niej zróżnicowane techniki szacowania wartości nieruchomości. W przypadku podejścia kosztowego i zastosowania metod odtworzenia i zastąpienia, stosuje się między innymi technikę scalonych elementów, wskaźnikową oraz szczegółową. W przypadku tzw. metody kosztów likwidacji wykorzystywana jest zaś metoda szczegółowa. Opinia rzeczoznawcy oparty na zastosowaniu powyższych technik, a także przy niektórych technikach mieszanych, zawiera między innymi dokument stanowiący sposób określenia ceny kosztorysowej. Wyceniając nieruchomość specjaliści najczęściej posługują się gotowymi cennikami prezentującymi różny zakres oraz stopień scalenia elementów.

Są również sytuacje, w których wykorzystuje się kalkulacje przeprowadzone na bazie katalogów KNR, KNNR, KSNR, czy innych.

Polecamy również

Norma Pro

Norma Standard

Buduj z głową

Kurs Norma PRO

Kurs Norma Standard